Необходимо ли согласие органов опеки и попечительства на продажу жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние?

Последнее время зачастили ко мне с таким вопросом. Т.к. это теперь начало волновать многих, поясняю.

Кратко: нет, согласие не требуется.

Если развёрнуто, то на сегодняшний день дело обстоит следующим образом.

Первоначальная редакция Гражданского кодекса РФ 1994 года (далее – ГК) по этому вопросу предполагала обязательное согласие органов опеки и попечительства (ч. 4 ст. 292):

"Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства".

В дальнейшем, федеральным законом 2001 года № 54-ФЗ, законодатель несколько расширил данную норму:

"Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства".

Т.е. к несовершеннолетним добавились недееспособные и ограниченно дееспособные члены семьи, да ещё и с оговоркой – если при этом затрагиваются... С одной стороны норму немного "раздвинули", с другой – "сузили". С чем это новшество было связано – тема отдельного большого разговора, которая волновать теперь может лишь науко-озабоченных юристов, а не практиков-бойцов и, тем более, простых граждан. Поэтому, не зацикливаясь на тонкостях, двинем дальше.

Федеральным законом от 30.12.04 г. № 213-ФЗ (как видим, совсем недавно), данный пункт был изменён кардинальным образом. Ранее защищённых законом несовершеннолетних, отныне предложено защищать исключительным воздействием непосредственной родительской заботы, степень качества которой может зависеть только от человеческой совести, и местами – от семейного законодательства. Пункт 4 статьи 292 ГК теперь звучит так:

Пойдём тем же простым путём, сразу отбросив все вопросы "а зачем?" и ему подобные, и уясним из статьи главное: на сегодняшний день несовершеннолетних защищают только их родители, а органы опеки и попечительства теперь обязаны блюсти исключительно права лиц, "находящихся под опекой или попечительством", либо "оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних". Таким образом все обыкновенные несовершеннолетние (не полностью дееспособные лица до 18 лет, проживающие совместно со своими родителями(-лем), не лишёнными родительских прав) теперь защищаются от всяких возможных неправомерностей только самими родителями. Органам местного самоуправления теперь на ваших детей самым законным образом начхать, они не обязаны контролировать чистоту и законность сделок с вашим жильём. Получать согласие органов опеки и попечительства в интересующих нас случаях не нужно, а равно и дача органами такого согласия – чистой воды превышение должностных полномочий (намёк поняли?.. :).

Здесь всё выяснили. Точка.

А теперь самое интересное: всеми любимые "подводные камни"!

Пока ГК в данной части работал в прежних редакциях, Минюст недреманным оком разглядел недостаточное "усвоение" юридическими кругами твердыни закона, и решил издать дополнительные "разжёвывающие" приказы. Так появились на свет приказ Министерства юстиции РФ 2000 года № 91 "Об утверждении Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации" и 2001 года № 233 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения". В интересующей нас части они звучат так:

"При удостоверении сделок с участием несовершеннолетних нотариус проверяет наличие согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки".

...и так:

"На государственную регистрацию договора продажи представляется разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, если в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника".

На сегодняшний день данные приказы (а кроме них и ещё кой-чего), никем не отменённые, действуют со всей силой присущей им пролетарской ненависти. И если добросовестный родитель захочет продать принадлежащее ему жильё, то нотариус может доставить ему массу "приятных впечатлений", предложив метнуться в местную администрацию за согласием на предстоящую сделку...

(Обращаю внимание!) Формально будет прав: приказы-то действуют, и обязывают его к такому требованию. Для усиления эффекта восприятия, нотариус может даже ткнуть пальчиком в эти приказы, заблаговременно повешенные на стене кабинета в рамке из красного дерева. И не всякий добросовестный родитель в таком случае будет готов достать из "широкой штанины" обгоревший "в борьбе за дело" Гражданский кодекс и в свою очередь ткнуть мерзавца носом в нужное место. Но даже если и сделает такой правильный шаг, то не факт, что он ему поможет...

...Тут и начнутся вожделенные для русского обывателя "хождения по мукам". Но это уже другая проблема, и как её решать – отдельный разговор. Напомню лишь, что начать лучше всего с метода убеждения (хорошо знакомого военнослужащим :). Последняя инстанция – суд. Универсального совета здесь дать невозможно, потому что в условиях, к примеру, "обналички" сертификата судебная тяжба только навредит, и, возможно, бесповоротно, потому что время на реализацию ГЖС ограничено. Помните, что главное здесь – не тупой принцип, а фактическое разрешение болезненного шкурного вопроса.

PS

Прошу учесть, что законодательство стремительно изменяется и отследить тонкости не всегда просто. Если в чём ошибся, прошу поправить. Это может быть полезно многим.

Обсудить на форуме >>>