Договор безвозмездного пользования жилым помещением, как уход от ухудшения жилищных условий

Вполне типичная ситуация, которая может случиться у многих, в особенности учитывая то, что дети при разводе, как правило, остаются проживать с матерью: женщина – военнослужащая по контракту, двое детей, прежний брак расторгнут, проживает в квартире, принадлежащей на праве собственности её матери. Согласно части 1 статьи 31 Жилищного кодекса РФ, они все считаются единой семьёй. Т.е. она сама и её дети – члены семьи её матери, собственника жилого помещения (если только при их вселении не было оговорено иное и закреплено в письменном виде, лучше в нотариально удостоверенном договоре).

Каким образом квартира оказалась в собственности только матери (или отца, или их обоих), не важно. Это могло быть приобретение по наследству, либо приобретение квартиры в период брака с мужем, например, через участие в кооперативе, либо на каком-то этапе проживания в квартире по социальному найму её просто приватизировали, и кроме матери никто в приватизации не участвовал. Главное в том, что квартира по документам принадлежит ни самой военнослужащей, ни её детям (то есть членам её семьи по Федеральному закону "О статусе военнослужащих"), а другому лицу, в данном случае её матери.

Ситуация внешне может быть совсем другой, но по существу правоотношений – идентичной. К примеру. Сын проживает в квартире, полученной когда-то давно его отцом-военнослужащим. В какой-то момент квартиру приватизировали, но сын в приватизации не участвовал (отказался, потому что уже был совершеннолетним). Несмотря на приватизацию, остался в ней проживать и быть прописанным. Потом, в связи с собственным увольнением с военной службы, приобрёл право на получение своего жилья в избранном постоянном месте жительства, но в этом ему отказывают, потому что, дескать, есть, где жить, – у отца, и на учёт тупо не ставят.

Мы-то понимаем, что такой отказ незаконный, потому что по пункту 3 статьи 6, статье 15 и пункту 1 статьи 23 Федерального закона "О статусе военнослужащих", сын-военнослужащий приобрёл право на получение собственного жилья в избранном постоянном месте жительства, а вместе с ним (точнее даже – в первую очередь) и право состоять там же на учёте нуждающихся. Но на учёт не ставят, отказывают. В этой ситуации поможет только судебная тяжба по оспариванию незаконного решения. Вероятнее всего, что решение будет в пользу военнослужащего. Но где гарантии?.. А увольнение-то уже поджимает, и нервное напряжение растёт по мере "уплывания" из-под носа шанса получить положенную квартиру.

Но хуже всего, если после отказа от участия в приватизации не прошло ещё пяти лет, и на учёт нуждающихся не ставят именно по причине такого отказа, ссылаясь на статью 53 Жилищного кодекса РФ, как на ухудшение жилищных условий. Тогда уж действительно – финиш! Такой отказ "заломать" весьма нелегко, и очень вероятно, что и суд также окажется на стороне жилищной комиссии: формально она права. (Кстати сказать, такие ситуации с отказом в приватизации тоже довольно частое явление в жизни). Дополню лишь, что я лично такие отказы в приватизации не расцениваю, как ухудшение жилищных условий, ведь, как проживал до приватизации в данной квартире, так и продолжаешь в ней проживать, – ничего реально не изменилось. Но тема не об этом. Пусть даже и прошло пять лет, а всё равно гражданин считается членом семьи собственника жилого помещения, т.е. в данном населённом пункте – обеспеченным жильём.

Какой может быть выход? Одно ленинградское дело, прошедшее, в том числе, и надзор в Верховном Суде, однозначно говорит о необходимости заключения соответствующих соглашений с собственниками жилья, сиречь договоров. Такому договору посвящена эта статья.

До тех пор, пока такие граждане продолжают проживать в жилых помещениях, принадлежащих их родителям, они согласно части 1 статьи 31 Жилищного кодекса РФ являются членами семьи собственника жилого помещения. Если бы эти граждане не были супругами, детьми или родителями такого собственника, то для признания их членами семьи собственника требовался бы соответствующий письменный документ (опять же, договор о вселении и проживании или решение суда), который обязательно бы потребовал для своего юридического оформления дополнительный критерий – сам факт вселения в это жилое помещение. При отсутствии же таких документов, в том числе и удостоверения факта вселения, такие граждане (не родственники) по умолчанию не считаются членами семьи собственника жилого помещения, и потому не обладают никакими правами на жилое помещение. Грубо говоря, – просто в гости зашли. Но поскольку мы говорим о близких родственниках (жена, дитё, родитель), то факт вселения уже никому не интересен: проживаешь, значит, член. (В дальнейшем речь пойдёт только о таких близких).

Возможна ситуация, когда из такого жилого помещения член семьи никогда не выписывался, хотя реально долгое время не проживал (например, сын поступил в военное училище, постоянно прописанным во время учёбы оставался в прежней квартире, а по её окончании распределился на службу в тот же город), либо выписывался, а по возвращении снова вселился и прописался. Но! При вселении не заключил специальный договор о порядке вселения, пользования и выселения из данного жилого помещения, вот и стал автоматически снова членом семьи собственника жилого помещения, с бессрочным правом пользования оным.

Можно предположить, что такой договор ничто не мешает заключить в любой момент времени, благо, статьями 1 и 421 Гражданского кодекса РФ установлена свобода договора, а согласно ч. 2 ст. 31 Жилищного кодекса РФ право на заключение подобного договора (соглашения) прямо предусмотрено законом... Однако же нельзя снимать со счетов и ч. 2 ст. 9 Гражданского кодекса РФ, согласно которой отказ граждан от принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, т.е. заключение договора по совершенно законному основанию может быть расценено судом именно как отказ от принадлежащего гражданину права, т.е. заключённый договор будет признан ничтожным. Как говорится, если вселился и договор не заключил, – поезд ушёл, и заключать его в период проживания при отсутствии для этого объективных предпосылок, означает попытку отказаться от принадлежащих гражданину гражданских прав (ч. 2 ст. 9 Гражданского кодекса РФ), что само по себе не страшно, только и договор не будет признан договором.

Подтверждением тому служит уже упомянутое выше ленинградское дело: договор был заключён в период проживания гражданина в квартире своего отца, что было расценено судом как ничтожный отказ от принадлежащего гражданину права на постоянное бессрочное пользование жильём, в результате чего снятие его с учёта нуждающихся было признано законным. В итоге остался бывший военнослужащий без собственного жилья!

Что может помочь в такой ситуации, если ещё не всё потеряно?

Часть 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ: "В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи". Делаем вывод, что для утраты права пользования жилым помещением собственника нужно прекратить с ним семейные отношения. Разумеется, перестать быть ребёнком либо родителем нанимателя невозможно в силу самого факта рождения (не беру случаи лишения родительских прав и т.п.). Можно, например, перестать быть членом семьи при расторжении брака с собственником, – это однозначное основание для заключения договора. Можно и родителям попробовать через суд добиться утраты права пользования жилым помещением, тоже вариант.

И как всё-таки быть детям? Можно, например, заключить брак. И тогда факт заключения брака и создания своей семьи как раз и будет являться предпосылкой для заключения договора о дальнейшем проживании в занимаемом жилом помещении собственника (если, конечно, сам при этом не съехал по другому адресу "со своей молодой женой"). Это напрямую вытекает из специальной нормы закона по данному вопросу, из части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ: "в случае прекращения семейных отношений ... если иное не установлено соглашением". Таким образом, семейные отношения прекратились в связи с вступлением в брак, но вместо предполагаемого по умолчанию выселения, с бывшим членом семьи заключили соглашение, в котором и оговорили порядок и срок его дальнейшего проживания и освобождения жилого помещения.

Более того. Если при заключении брака выселиться из занимаемой у родственников квартиры, и поселиться в другом жилом помещении, например, на условиях найма, это может быть расценено как ухудшение жилищных условий, и проистекающую из этого необходимость ждать пятилетний срок со дня выселения, либо добиваться через суд опровержения ухудшения. Поэтому заключение договора о дальнейшем пользовании квартирой выглядит менее болезненным вариантом в подобном случае.

Родители же, вселяющие к себе новобрачных, ничем не рискуют, потому что при заключении договора можно предусмотреть любое основание для выселения неугодной (вдруг) в будущем невестки, вплоть до банального "не так посмотрела".

Итак, кому надо, пользуйтесь образцом договора.

Цель такого договора - утратить статус члена семьи собственника жилого помещения. Обращаю также внимание, что данный договор в первую очередь понадобится тем, кто желает получить жильё в том населённом пункте, в котором он проживает на принадлежащей его родственникам жилой площади, либо в близлежащем населённом пункте. Если жильё намерен получить в другом городе, то обжаловать отказ жилищной комиссии в постановке на учёт нуждающихся по вышеперечисленным основаниям будет легче, но однако же и договор такой также не помешает.

Обсуждение темы на форуме.